比房价下跌更可怕的事情来了

楼市参考 12-01

转自:腾讯房产(ID:housetencent);原标题《房价下降以后暴露出很多问题,产权不完整也很突出!》

央行公布的 2016 年的金融数据报告显示,被媒体当作 " 房贷 " 的住户部门中长期贷款全年新增 5.68 万亿(住户部门报 6.33 万亿),占全年人民币新增贷款(12.65 万亿)的 44.9%。前三季度个人房贷增加 3.6 万亿元 , 同比多增 1.8 万亿元。如此高额的增长幅度,直接原因是 2016 年以来房地产市场持续火热。

然而,到 2016 年 4 季度,楼市急转,交易瞬间大幅度减少,虽然大部分热点城市的房价还在硬挺,但是,由于房价不涨,一直以投资支撑的楼市问题逐步开始暴露出来。

去年最疯涨的燕郊楼市,就暴露出一个叫 " 落宗 " 的问题,什么叫落宗,这是个土地专有名字,我们一般人对土地的了解只是 "70 年产权、40 年产权 " 的概念,刚才就看到一个北京中央别墅区的项目,号称拥有 70 年产权,但是,我们知道这个项目都销售十多年来,哪里还有 70 年产权?

现在燕郊出现的落宗问题,简单地说,就是以 70 年大产权销售的项目,其土地性质根本就是不是住宅产权,所以这个问题比较严重,在非住宅地块上搞住宅建设,在没有产权分割条件的土地上销售商品住房,土地证和住房征不能融合在一起。

这个问题,在燕郊等开发土地热点地区还是比较严重的。国家没有批给他们这么多大住着用地指标,当地政府却大搞房地产开发。

这个问题导致的直接后果,就是买的时候是按照大产权交钱,实际上是个小产权的房子。这种情况,以前也有过,比如有的旅游地产项目,只有 40 年土地产权,有的就建成了别墅,我在北京西六环就看到过这样的项目,只能发房产证,土地证是公司统一保留一个整体的土地证。但是,这样的项目是没有政府发的那种 " 产权证 " 的,一般就是开发商发一个购房合同。

按照原则,旅游地产不应该建用来建住宅项目,更不应该建别墅区,旅游用地,应该建设游乐园、文化广场之类,但是,因为只有住宅能赚钱,并且来的快,这也是导致很多非住宅用地,被开发商转变为住宅项目的直接原因。这次燕郊反应的问题,有的就是一个综合项目,本来是部分用地为住宅,部分为工业或商业用地,但是,开发商,全部用来建住宅了。

土地性质的更改是非常困难的事情,因为,购买工业用地和住宅用地的渠道都不完全一样,价格都相差很大。去年,有个政策,说开发商可以将商住用地转变为住宅用地,主要目的是为了去库存,我就一直纠结这个怎么个转法?商用电、煤气改为民用可以,但是土地性质转变,确实不是件容易的事情。

燕郊部分项目的问题,背后一定很复杂,因为,业主拿到的政府正规的 " 房产证 " 标明了 70 年产权,后来办理不动产权证才发现不是那么回事。有的是工业用地、有的是违章用地、有的是绿化用地。这些土地使用上的混乱与随意,一方面离不开开发商的公关,另一方面也同政府人员的问题有着直接的关系。

今年六月份以来,以北京为代表的全国多个地区,房价出现了实质性的下降,有些地区楼市还传出价格大幅下跌的说法。有业主称,房价惨遭腰斩、暴跌一半。投资客纷纷入市开启抛售二手房,在买涨不买跌的心理下,降价几十万、上百万仍卖不掉。

某些楼盘的二手房每平米降价万元都无人问津,有人甚至喊出要求政府救市的口号。急于抽身的投资客东即使降价出售,也难以卖掉手中持有的房源。

总体上看,房地产对促进经济发展发挥了决定性的作用,房子成了国人最主要的财富,特别是那些在大城市购房的人们,因为房屋成了百万、千万富翁。现在,房价不涨了,所有的问题就会逐步显露出来,对此我们应该有相应的应对措施和心理准备。

*本文为作者观点,不代表楼市参考立场,仅供读者参考

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